部屋探しの流れ

STEP1　　住みたいお部屋の条件を決める

部屋探しを始めたが条件をどのように絞れば良いのか分からない。。
そんな時は大まかに「家賃」「立地条件」「間取り」から決めていくと良いでしょう。

1、家賃

家賃は「収入の3分の1以下」が一般的な目安といわれています。
・収入12万円　家賃4万円、残金8万円
・収入18万円　家賃6万円、残金12万円
・収入24万円　家賃8万円、残金16万円

となります。

毎日、生活していくために家賃以外にも生活費がかかります。　ガス、電気、水道料金といったライフライン、食費、携帯代金、交際費、日用品、衣服などさまざま。　収入から家賃を差し引いた金額が生活費ですから家賃設定はとても大事です。

「3分の1以下」という基準とは？

3分の1以下を推奨しているのは全国区のポータルサイトが多く、首都圏や地方都市でも対応できるように説明がされています。
首都圏であれば家賃相場が高いため3分の1という基準は仕方がないように思えます。
単身者で収入が18万円と仮定して家賃を6万円出したとしても希望条件を全て満たすような物件はないでしょう。　
しかし、福岡ならそんなことはありませんね。　単身用物件に6万円出せば間取りにもよりますが新築物件に住むことができます。
つまり、条件をそこそこにすれば家賃をそこまで出さなくても物件は見つかるということです。　

「4分の1以下」を推奨

家賃が高くてギリギリの生活では貯蓄もできません。　
余裕を持って生活するために弊社では「4分の1以下」を推奨しています。


2、立地条件

「○○駅のみ」と限定するよりも「○○駅」～「○○駅」と幅を持たせたほうが物件の選択肢は増えます。
希望条件に合う物件が少なければ隣のエリアに注目してみるのも一つの手です。
例）勤務地：天神　希望エリア：唐人町駅徒歩10分以内　
予算：35000円　条件：バス・トイレ別、2階以上、室内洗濯機置場　
唐人町駅に限定して探すと5件しかヒットしませんでしたが西新駅を加えることで10件に増えました。
 
3，間取り

間取り選択で鍵になるのは具体的な生活のイメージ
その間取りでどのように生活するのか想像してみましょう。
実際に物件の内覧をするときは何も置いていない状態なので広く感じることが多いです。　
荷物を搬入して思ったよりも狭いなとならないように荷物の分量や家具家電のサイズを測っておくのがおすすめです。　

STEP2　細かな条件を決める

家賃、立地、間取りが決まったら次は細かな条件を決めていきましょう。
必ず欲しい条件、あったらうれしい条件、妥協しても良い条件に分けていくのがコツです。
例えば「バス・トイレ別」は必ず欲しいけど「室内洗濯機置場」はあったらうれしいなどです。

人気検索ランキング

1，バス・トイレ別　
2，エアコン付　
3，2階以上　
4，フローリング　
5，駐車場付き
6，システムキッチン
7，ペット可
8，オートロック
9，独立洗面台

やはり人気NO1は「バス・トイレ別」　弊社では8割以上のお客様が指定される条件です。
女性の方では「2階以上」「オートロック」、ランキング外ではありますが「TVモニターフォン」といった
セキュリティ面を重視されることが多いです。　


STEP3　情報を集める

不動産では物件の移り変わりも激しく、ようやく、良い物件に巡り合えたと思ったら、先客がいたなんて場合も・・
情報は早めに、できるだけ多く集めたいものです。入手方法としては、不動産会社に直接来店、インターネットで検索
住宅情報誌で探す3つが主流です。
まずはインターネットでじっくりと相場感をつかみ、物件を見慣れていくことをおすすめします。
情報誌の場合は、入稿から雑誌販売までのあいだに1~2週間程度のタイムラグがあるので、良い物件は成約済みに
なっている可能性があります。
当社にご来店されお探しする場合は、その日の最新情報やネット広告できない物件などお得情報が多く、当社が取り扱っている福岡市内約1万件以上の中から、ご条件に合った物件をスピーディーにお探しできるのでおすすめです。

STEP4　不動産会社を訪問、物件下見

物件情報はどこも同じ！？

昔に比べ不動産屋は増えました。　弊社が立地する西新駅でも10社以上あり競合しています。
これだけ数が多いと、どこの不動産屋を訪問したら良いか分からない。。。
と言う時、結局はイメージ的に大手の不動産会社へ相談するのではないでしょうか。
しかし、大手だから物件数が多い、小さな不動産会社だから物件数が少ないというのは全くありません。

「複数の不動産会社を回ってみたが、提示された物件が同じだった。」、「インターネットで複数の不動産会社から
同じ物件が出ている。」というような経験をされたことはありませんか？
不動産会社は物件情報の多くを共有しているため、上記のような現象が起きるのは実は当然のことなんですね。

ただし、不動産会社の情報力がどこも同じなのかと言われると、それは異なります。
例えば、弊社を例に出してみると10年以上地域密着で不動産業を営んでいるため地元の家主さんの物件を
好条件でご紹介することができます。　　　これは、市場に流通していない情報です。

複数のエリアを跨いで探すのであれば、地域密着の不動産会社を各エリア毎に訪問したほうが良い。
これにつきると思います。

重要なのは人

不動産会社が持つ情報力も大事ですが、もっとも重要な事は「良い営業マンが担当になる」ことです。
営業マンの力量で良い物件に巡り会えるかどうか決まります。

この業界には、様々な理由で優先的に紹介しなくてはならない物件があります。
・オーナーから預かった物件が長期空室
・自社管理物件　
・成約を条件に管理を任せてもらえる
・売上が高い物件　

そのような物件を1、2件だけ紹介して「ここしかない」「早く、申し込まないと部屋がなくなる」とゴリ押ししてくる
営業マンは要注意です。

部屋探しで大事なことは比較検討です。　全ての条件を満たす完璧な物件は多くはありません。　
物件のメリット、デメリットを現地で確認しながら比較検討するからこそ、納得がいく物件が見つかるのです。
嫌な顔ひとつせず、納得がいくまで物件を紹介してくれる営業マンを選びましょう。

STEP5　物件申込、契約

1、申込

気に入った物件が見つかったら、申込を行います。
入居申込書に記入をし、必要な場合は申込金を支払います。

■入居申込書の記入方法
住所、氏名、生年月日、勤務先、連帯保証人などについて記入します。
賃貸契約をするにあたり、連帯保証人が必要になる物件は多いので、前もって情報を取得されておくとスムーズに進みます。

■申込金の支払い
部屋を借りる意思表示として、申込金の支払いを求められる物件がございます。
この段階では、あくまでも預金ですので、契約が成立しなければ返還されます。
契約が成立した場合は、その後支払う敷金・前家賃等の契約金の一部として当てられます。
金額は物件により変動しますが1万円～家賃の1ヶ月分です。

■初期費用、特約関係の確認
審査に入る前に初期費用がどれくらいかかるのか？　どのような特約があるのか確認しましょう。

2、入居審査

福岡では保証会社加入が入居条件となっている物件が増えてきました。
管理会社のスタンスも保証会社の承認がおりれば審査了承としているところが多く、入居審査における
保証会社の重要度が高まっています。

保証会社の審査基準

保証会社の審査基準は収入に対する家賃の支払い比率、職種、年齢、保証人の有無、滞納履歴などがありますが
大きな理由がなく、審査落ちすることは少ないので過度な心配はされなくて良いと思います。

弊社では過去の加入履歴や滞納履歴などの有無もお聞きして、物件をご紹介します。
審査落ちというのはとても気分が悪いものです。　
お申込みいただいた物件で審査落ちがないというのは、不動産のプロとして当然のことだと認識しています。


STEP6　契約

入居審査が通れば、次は契約です。
宅建士から重要事項説明書の説明を受けます。
重要事項説明書や契約書は文字数も多く、聞きなれない法律用語なども含まれているため、「面倒」と感じる方
も多いと思います。　
そこで、ここだけは押さえておきたいポイントをお伝えします。

1、更新料
契約の更新時に更新料が発生するのか確認しましょう。
福岡では、ほとんどありません。　支払先は大家さんです。

2、更新事務手数料
更新時に発生する費用は主にこの費用です。
支払先は管理会社です。

3、退去予告
退去予告が○ヵ月前か確認しましょう。　住居の場合は1ヵ月～2ヵ月とされています。
急な転勤や引っ越しでも、退去連絡をしてから定められた期間の家賃を払い続けなければいけません。
家賃の清算方法が日割りなのかも確認しておきましょう。
【例】　退去日：11月４日　家賃：30,000円　
日割り計算であれば30,000円÷30日×4日分＝4,000円です。
これが半月計算になると11月4日退去で30,000円÷2＝15,000円になります

まれですが、学生マンションなどで退去日は2月のみの特約がついている物件もあります。

4、退去時の清算方法

清算方法はいくつかのパターンがあります。

①故意、過失のみ実費精算
入居者の不注意や過失によって生じた傷や汚れのみ実費が発生する清算方法です。

②敷引き精算
敷金から無条件で敷引き分を差し引くという清算方法です。
以前に比べ、敷引き契約は少なくなりました。　　
※敷金返還請求などが多発したからです。

③実費精算
国土交通省のガイドラインに沿って原状回復を行います。
入居期間が大事で10年以上住んでいるのにクロスの張替え費用を請求されれば、おかしいなとなります。
最近は業界全体でコンプライアンスを重視しているため、以前のような法外な修繕費を請求されることは
少なくなっています。　　

④定額償却
退去時に○円支払うという清算方法です。
名目は清掃費、退去時定額費用など様々です。　

5、短期解約の違約金

賃貸物件のほとんどで付いている特約ですので、必ず確認してください。
敷金、礼金がない物件では【1年未満の解約は2か月分、1年以上2年未満の解約は1か月分の違約金を支払う】
と2年縛りになっているところが多いです。
半年間しか住む予定がないなど、短期間の入居予定の場合は予めオーナー様と交渉をしていくことになります。

お金に関わる特約は重要です。　疑問、不明なことがあればその場で質問し、理解、納得してから契約をしましょう。

■契約が正式に決まったら、退去連絡をしましょう。

退去予告は管理会社又は大家さんに行います。　　
上記の退去予告で触れているように物件ごとに内容が異なりますので、契約書で確認しましょう。

■必要な書類を確認

一般的には住民票や連帯保証人の印鑑証明書を求められることが多いです。
物件ごとに必要書類が変わることがありますので、しっかりと確認しましょう。


STEP7　引っ越し

たくさんの種類がある引っ越し手続き。　　
面倒だからと後回しにせずに、計画的に行っていきましょう

1、役所への届け出
現在と異なる自治体へ引っ越しをするときには、「転出届」の手続きが必要です。
目安は引っ越し前の14日前くらいから行うとよいでしょう。
転入届は引っ越し先の自治体へ引っ越し後14日以内に行いましょう。
※同じ自治体内での引っ越しの場合は「転居届」を提出することになります。
役所では印鑑登録、国民健康保険、国民年金、児童手当などの手続きも一緒に行いましょう。

2、インフラ
電気、ガス、水道などの会社に連絡し、使用中止の手続きをしましょう。
その他のインターネット、ケーブルTV、固定電話なども手続きが必要です。

3、その他の手続き
銀行、クレジットカード、各種保険、免許証、車検証、新聞配達、牛乳配達、NHK、ペットなどの住所変更
郵便物の転送届、転居はがきの準備

4、引っ越し業者の選定
引っ越しの際は約半数の方が引っ越し業者に依頼をしています。
【全世帯の統計】
1位：引っ越し業者48.1％　2位：家族や親戚　36.1％　3位：自分でする　9.2％　4位：友人など　6.3％
5位：職場の人　0.3%となっています。

引っ越し業者にお願いする場合は、数社から見積もりをとられることをおすすめします。
内容は同じでも、2～3割程度料金が変わることがあります。　
大きな家具や家電もなく、荷物も少量の場合はご自身で運ばれるか、宅急便の引っ越しサービスがおすすめです。

STEP8　入居

鍵のお渡しは、契約開始日の前日の夕方ごろです。
荷物を搬入する前に、お部屋の最終チェックを行いましょう。

弊社でも、ご案内時にフローリング、クロス、建具などに傷や汚れがないかのチェックを行います。
入居後でも不具合があれば、弊社が早急に対応いたします。

■あいさつまわり

今までお世話になった旧居の大家さん、管理人さん、ご近所さんへの挨拶をしておきましょう。
また、引っ越し当日の部屋の明け渡しや鍵返却の段取りについて改めて確認しておきましょう。
新居では大家さん、管理人さん、両隣や上下階の住人の方に挨拶をします。
基本的には「となりに越してきました、○○です。」といった言葉だけで十分です。
一緒に何か渡したい場合は、洗剤やタオルなどの日用品を選ばれると良いとでしょう。

■役所への届け出

上記の役所への届け出に記載がありますが、転入届は引っ越しから14日以内に新住所地の自治体へ
提出しなければなりません。
また、国民健康保険、国民年金についても14日以内に行う必要があります。